Sąsiad sąsiadowi (i wspólnocie) wilkiem, czyli kiedy niewielki konflikt przeradza się w wojnę sądową i dlaczego mediacje pozwalają jej uniknąć

Jest pierwsza dekada nowego tysiąclecia. Spór między wspólnotą mieszkaniową a jednym z mieszkańców osiedla na warszawskiej Białołęce zaczyna się „niewinnie”. Wspólnota zwróciła uwagę, że Pan XY bezprawnie przebudował komórkę lokatorską. Niezadowolony mieszkaniec nie zgadzając się z decyzją, przestał uiszczać rachunki za wodę. Nie potrafiąc się porozumieć z Panem XY przez dłuższy czas, zarząd wspólnoty wydaje uchwałę o „ukaraniu” niefrasobliwego lokatora i postanawia odciąć mu dostęp do ciepłej wody. Pan XY, który ma umiejętność pisania pism procesowych, wytacza wspólnocie sprawę o naruszenie posiadania. Domaga się także uchylenia uchwały o zakręcaniu kurka z ciepłą wodą innym dłużnikom i zaskarża kolejne postanowienia wspólnoty. W sądzie przedstawia również swoje roszczenia finansowe, udowadniając, że cała sytuacja odbiła się na jego komforcie psychicznym i na skutek odcięcia dostępu do ciepłej wody, obniżona została wartość rynkowa jego mieszkania, za co należy mu się odszkodowanie. To dopiero początek konfliktu, który trwał kilka lat, sparaliżował kompletnie zarządzanie sprawami mieszkańców osiedla i pochłonął dziesiątki tysięcy złotych. Czy musiało tak się stać? – Nie, skorzystanie z mediacji społecznych dałoby spore szanse na szybsze i mniej stresujące rozwiązanie sporu – uważa Anna Fonferko ze Stowarzyszenia Mediatorów Pactus. 

Historia pewnego osiedla na Białołęce i o skutkach niestosowania mediacji społecznych

Jak dalej potoczyła się historia? Pan XY wygrywa pierwszą sprawę w sądzie, bo właściwie uargumentował swoje racje i zebrał odpowiednie dowody na ich poparcie. Sąd znalazł uchybienia prawne w działaniach wspólnoty. Ta z kolei odwołała się od wyroku, ale znów przegrała, bo okazało się, że zabrała Panu XY dostęp do kurka z ciepłą wodą bezprawnie. Warto zaznaczyć, że sąd nie zajął się według wspólnoty istotą problemu, czyli nieuiszczaniem przez mieszkańca rachunków za wodę, bo sprawa dotyczyła zupełnie innej kwestii. Wspólnota próbuje następnie walczyć przed sądem o tę kwestię, wskazując, że nieuregulowany dług wzrósł w międzyczasie do 20 tys. zł, szacując, że jeszcze więcej kosztuje obsługa prawna wszystkich procesów. Pan XY w kolejnych pismach grozi, że jeżeli sąd go nie zwolni z kosztów sądowych, to będzie systematycznie zaskarżał kolejne uchwały wspólnoty. Sposób na sparaliżowanie pracy zarządu wspólnoty mieszkaniec znalazł… w sporze o garaż. Chodzi o powołanie się na wyrok Sądu Najwyższego, a wcześniej sądów w całym kraju. Wyrok ten stwierdzał, że garaż we wspólnotowym budynku trzeba traktować jako samodzielny lokal, jeżeli ma odrębną księgę wieczystą. W takiej sytuacji we wszystkich uchwałach wspólnoty wszyscy właściciele garażu muszą głosować jednomyślnie. W praktyce więc, w budynkach wspólnotowych, w których garaż zajmuje znaczną część obiektu (na osiedlu na Białołęce jest to 30 proc.), a tym samym głos jego właściciela dużo znaczy, brak jednomyślności powoduje, że praktycznie żadna uchwała nie może zostać przyjęta. Stąd pojawił się impas między mieszkańcem XY, który z posiadania „samodzielnego lokalu niemieszkalnego”, czyli garażu podziemnego, uczynił kartę przetargową w walce ze wspólnotą mieszkaniową.

Mieszkańcy narzekający na uciążliwego lokatora oraz Pani prezes wspólnoty z warszawskiej Białołęki niejednokrotnie wyrażali swój żal do ustawodawcy, że prawo dotyczące własności lokali jest „wadliwe” i daje wiele możliwości do naginania go. 

– Powyższa historia jest doskonałym przykładem, który pokazuje, jak ogromne znaczenie w rozstrzygnięciu takich sporów mogą mieć mediacje. Przez samą swoją naturę i formę prowadzenia dyskusji między stronami mogłyby pomóc w tym, by kompromis, który starałby się zadowolić wszystkich, zostałby szybciej znaleziony. Prowadzenie kosztownych sporów sądowych nie byłoby wtedy potrzebne. Historia z warszawskiej Białołęki pokazuje, że pójście do sądu, to wcale nie jest najlepszy sposób na rozwiązywanie sporów, bo niestety zdarza się, że w sądzie wygrywa ta strona, która wie, jak wykorzystywać nieścisłości istniejące w prawie lub ma więcej środków na skorzystanie z pomocy prawnej, a nie ta, która uważa, że ma rację lub chce bronić dobra większości. Dlatego, zawsze warto zastanowić się dwa razy, zanim postanowimy rozwiązywać problemy na drodze sądowej – wyjaśnia Anna Fonferko ze Stowarzyszenia Mediatorów Pactus.

Sąd zawsze działa w sformalizowany sposób, tzn. jego działanie jest wyznaczone przez konkretne procedury, nie uwzględnia indywidualnych okoliczności danej sprawy. Może nie mieć także warunków do tego, by zagłębiać się w niuanse każdego sporu czy rozpatrywać każdą pojedynczą kwestię, która pojawi się „przy okazji”. A jaki jest cel oraz zasady mediacji? – Podczas spotkania z mediatorem, strony mogą poruszyć i wypracować bardziej sprawiedliwe porozumienie niż to, które wynika z przepisów prawa. W sporach dotyczących lokalnych społeczności ma to bardzo duże znaczenie. Nie zawsze bowiem chodzi w nich oto, kto ma rację w świetle sprawa, czy jak przekonywające dowody zebrał. Tam, gdzie chodzi o rozstrzyganie spraw, które mają wpływ na codzienne życie wielu ludzi, liczą się także racje moralne czy etyka. Sądy nie zawsze biorą takie argumenty pod uwagę – dodaje Anna Fonferko, Pactus.

Mediacje społeczne, czyli jak rozwiązywać problemy i konflikty lokalnych społeczności

Bardzo często spory społeczne wykraczają np. poza mieszkańców jednej klatki czy spółdzielni. Wtedy w konflikcie uczestniczy „obcy” podmiot zewnętrzny, co sprawa, że jeszcze trudniej jest go rozwiązać. 

Taka sytuacja ma miejsce na jednym z osiedli w Rembertowie, jednej z dzielnic Warszawy. Deweloper stawia kolejną inwestycję zaledwie 6 metrów od sąsiedniego budynku. Jego mieszkańcy narzekają nie tylko na hałas i warunki, które nie pozwalają na normalne funkcjonowanie, ale obawiają się również o swoje bezpieczeństwo. Inwestycja jest zgodna z przepisami i z obowiązującym planem zagospodarowania dzielnicy Rembertów-Centrum, ale dokument został sporządzony 22 lata temu. Nie zawiera szczegółowych zapisów dotyczących odległości między budowlami. Mieszkańcy budynku, który sąsiaduje z inwestycją, w podpisywanych umowach z inwestorem zostali poinformowani o fakcie, że sąsiednia działka w przyszłości zostanie zabudowana. Nie zmienia to jednak faktu, że nowy obiekt zmieni ich życie na zawsze. Pracownicy nadzoru budowlanego zaalarmowani przez mieszkańców starszego budynku stwierdzili, że deweloper nie naruszył żadnych przepisów. Konflikt trwa. 

Z kolei mieszkańcy osiedla Marysin-Rogi (ponad 5 tys. osób!) w Łodzi walczą aktualnie o zachowanie terenów zielonych między ulicami Centralną i Wycieczkową. W ich miejsce ma powstać zabudowa, prawdopodobnie kolejne apartamentowce, która zdaniem protestujących zniszczy obszar o dużym znaczeniu przyrodniczym i historycznym. Władze miasta przekonują, że Łódź musi się rozwijać, a kolejne inwestycje są potrzebne. Część mieszkańców stoi na stanowisku, że jeżeli nie uda im się przeforsować swojego zdania, to zorganizują protest pod Urzędem Miasta w dniu pierwszej powakacyjnej sesji rady, czyli 26 sierpnia.

– Jeżeli strona sporu, która uważa, że jej prawa zostały pokrzywdzone – w powyższych przykładach są to mieszkańcy konkretnych osiedli – odpowiednio się zorganizuje, poprawnie uargumentuje swoje zdanie, zbierze przekonywające dowody, może dochodzić swoich praw przed sądem i ma szansę na wygraną. Częściej jednak zdarza się, że lokalna społeczność czy jakaś niezadowolona grupa, w ogóle rezygnuje z takiej możliwości, bo jest przekonana o tym, że przecież nie wygra np. z dużą korporacją, która posiada pieniądze lub z władzami miasta. Niezadowolenie i frustracja narastają latami, a wcale tak nie musi być. Wiele sporów można próbować rozwiązać poprzez mediacje. Mediator jest osobą bezstronną, która ma obowiązek wysłuchać racji obu stron i stworzyć im platformę do próby porozumienia się. To cechy mediatora, który poważnie podchodzi do swojej pracy. Co ważne, te rozmowy, jak i całe postępowania mediacyjne, odbywają się w zupełnie innej atmosferze niż ta, która panuje na sali sądowej. Nie polegają tylko na przerzucaniu się artykułami z kodeksów czy sygnaturami kolejnych akt. Mediacje można zorganizować w dowolnym momencie, by omówić ważne aspekty sprawy, kiedy się pojawi taka potrzeba. Sądy nie działają tak automatycznie – zaznacza Anna Fonferko ze Stowarzyszenia Mediatorów Pactus.

Postępowanie mediacyjne wsparciem dla obu stron konfliktu 

Chociaż mediator nie zajmuje żadnej strony w sporze, to w przypadku lokalnych społeczności może być ważnym wsparciem. Niezadowoleni mieszkańcy osiedla czy inna grupa, która chce bronić swoich racji, a która nie posiada swojego reprezentanta lub nie orientuje się w przepisach, korzystając z pomocy mediatora ma w ogóle szansę na przedstawienie swojego zdania. W trakcie postępowania mediacyjnego często okazuje się również, że deweloper budujący nowe osiedle czy inwestor, który planuje postawić nową galerię handlową, to nie firmy, które bogacą się kosztem biednych mieszkańców, ale przedsiębiorcy, którzy także mają swoje racje i poprzez swoje działania mogą rozwinąć ekonomicznie daną dzielnicę czy nawet cały region. Czy na dojście do takich wniosków byłaby szansa podczas postępowania sądowego? – Można przypuścić taką okoliczność, ale po co ryzykować. Warto postawić na wszczęcie mediacji i wsparcie mediatora, który pomoże nam dojść do porozumienia bez sądowych przepychanek – uważa Anna Fonferko. 

Podsumowując, z mediacji warto korzystać zawsze wtedy, gdy stereotypy, negatywne nastawienie lub emocje stron utrudniają komunikację i obniżają jej jakość, blokując możliwość porozumienia, a także, jeżeli istnieje poważna rozbieżność dotycząca faktów, a strony uznają, że ich interesy są sprzeczne lub gdy dzieli je różnica wartości. Tak często się dzieje podczas konfliktów, które dotyczą lokalnej społeczności.