Co słychać na rynku nieruchomości: czy zakup mieszkania w aktualnej sytuacji to dobry pomysł?

W II kw. 2020 r. zaobserwowaliśmy znaczące zmiany w trendach na rynku mieszkaniowym, związane są ze skutkami pandemii Covid-19. Szczególnie zauważalne jest to w kwestii popytu, który w kwietniu spadł do nienotowanej wcześniej wartości[1]. Lockdown uniemożliwił proces zakupowy, a klienci wykazywali niechęć do prezentowania nieruchomości potencjalnym nabywcom, którzy również często rezygnowali z osobistych wizyt w miejscu inwestycji. W konsekwencji, tylko w maju liczba ogłoszeń była aż o 15 proc. wyższa niż w lutym i o 20 proc. wyższa niż przed rokiem[2]. Dodatkowo zawieszono decyzje o zakupie mieszkań. Wraz z rozwojem pandemii, banki w II kwartale jeszcze bardziej zaostrzając politykę udzielania kredytów hipotecznych, wycofały oferty promocyjne, jednocześnie podwyższając marże do ok. 4,5 pp., w celu zrekompensowania sobie strat związanych z kolejnym obniżeniem stóp procentowych. Podwyższyły także wysokość wkładu własnego do 20 proc. wymaganego przy wnioskowaniu o kredyt mieszkaniowy (nadal banki finansują transakcje z wkładem własnym na poziomie 10 proc.). Ceny nieruchomości nadal rosną, jednak ten trend zaczyna hamować. Coraz trudniej jest otrzymać kredyt za zakup wymarzonego M., z drugiej strony warto postarać się o środki, bo jak zaznacza ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF), niskie oprocentowanie będzie sprzyjać bezproblemowej spłacie.

Wzrost liczby ofert na rynku mieszkaniowym = większy wybór dla osób szukających własnego lokum?

Liczba ofert na rynku mieszkaniowym cały czas rośnie. Jednak najbardziej znaczący wzrost dało się zaobserwować w maju, kiedy to liczba ogłoszeń była aż o 20 proc. wyższa niż przed rokiem. Według Raportu Expandera i Rentier.io w lutym, przed epidemią mieszkań wystawionych do internetowej sprzedaży było 42 265, natomiast w maju ta liczba wrosła do 48 540[3]. Z czego to wynika? Powodów jest kilka. Częściowo wynika to z faktu, że decyzje o sprzedaży mieszkań, które jeszcze w kwietniu zostały wstrzymane, skumulowały się w maju – wnioski, które zostały złożone w poprzednich miesiącach, zaakceptowano dopiero po pewnym czasie. Szacuje się, że w najbliższym czasie liczba mieszkań wystawionych do sprzedaży będzie jeszcze wyższa. Tuż przed pandemią wiele osób zdecydowało się na zakup mieszkania w celu wyremontowania go i sprzedania po wyższej cenie. Niestety, im dłużej trwa kryzys związany z pandemią Covid-19, coraz mniej osób decyduje się na zakup albo wynajęcie mieszkania, co jest zupełnie zrozumiałe. Niepewność przyszłości finansowej wymusza na konsumentach wyznaczenie sobie innych priorytetów.

Osoby, które do tej pory wynajmowały innym swoje mieszkania, nie znajdują obecnie nowych najemców, przez co chcą pozbyć się niepotrzebnie generującego kosztów lokum. Jeżeli chodzi o rynek pierwotny – II kwartał jako pierwszy okres w tym roku w całości upłynął w obliczu COVID-19. W związku z tym, wiele osób spodziewało się pojawienia się okazyjnych ofert na rynku. Pod względem cenowym najbardziej wyhamował warszawski rynek deweloperski, który w poprzednim kwartale znajdował się w czołówce, jeżeli chodzi o wzrosty cen nieruchomości w największych miastach.

Co powinno ucieszyć deweloperów i wszystkie te osoby, które planują sprzedać swoją nieruchomość, po najbardziej kryzysowym okresie, to fakt, że obecnie popyt na nowe lokum wzrasta. Według „Barometru” Metrohouse oraz Gold Finance[4], najlepiej obrazuje to Indeks Popytu określany poprzez aktywność konsumentów zgłaszających zainteresowanie zakupem mieszkania. Na początku roku znajdował się na rekordowym poziomie 144 pkt. Z kolei w marcu zaliczył kolejny rekord – osiągnął jeden z najniższych wyników miesięcznych na przestrzeni ostatnich kilku lat i zatrzymał się na poziomie 77 pkt. W kwietniu spadł do nienotowanego wyniku 26 pkt. Jednak w ostatnim miesiącu II kwartału wspomniany wskaźnik kształtował się na zbliżonym poziomie do analogicznego okresu 2019 r. i wynosił już 97 pkt. Zaobserwowany wzrost jest wynikiem m.in. stopniowego odmrażania gospodarki.   

Mniejsza dostępność kredytów

W I kwartale eksperci finansowi ZFPF pośredniczyli w udzieleniu kredytów mieszkaniowych o wartości 8,2 mld zł, co stanowi wzrost aż o 28 proc. w stosunku do analogicznego okresu z zeszłego roku. Był to w większości okres przed pandemią, dzięki czemu dostępność do kredytów hipotecznych nie była jeszcze ograniczona. W tamtym czasie możliwe było uzyskanie finansowania jedynie (w porównaniu do obecnej sytuacji) z 10 proc. wkładem własnym. Jednak już wtedy podkreślano, że sytuacja ulegnie pogorszeniu. W II kwartale firmy zrzeszone w ZFPF udzieliły kredytów o wartości 7,2 mld zł, co stanowi spadek o 12 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału. Jak zaznacza Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance, teraz przyszli kredytobiorcy są w gorszej sytuacji:

Najpierw banki „ograniczyły” akcję kredytową poprzez podwyższanie marż, a także odeszły od ofert promocyjnych. W tej chwili bardzo trudno jest znaleźć oferty marży kredytowej poniżej 1,9 proc. Przewiduje się, że obecna tendencja utrzyma się z nami jeszcze przez długi czas i oferty kredytów hipotecznych z niskimi marżami szybko do nas nie powrócą. Następnym krokiem było wprowadzenie wyższego wkładu własnego. Minimalny wkład własny, na który musi być obecnie gotowy kredytobiorca wynosi często 20 proc., chociaż nadal istnieją oferty z 10 i 15 proc. wkładem własnym. Banki dokonały również zmiany polityki kredytowej, polegającej m.in., na wykluczeniu dochodów z działalności gospodarczej przyszłego kredytobiorcy (udzielanie kredytów zostało dla nich całkowicie wstrzymane lub mocno ograniczone – w zależności od przypadku) i stworzenie „listy” branż podwyższonego ryzyka, które miały największe prawdopodobieństwo ucierpienia na sytuacji związanej z Covid-19. Ostrożność banków bardzo często przyczynia się do przyznania decyzji odmownej klientowi, którego źródło dochodu jest niepewne. Co to znaczy? Jeżeli pracujemy w jednej z branż tak zwanych „zagrożonych”, szanse na przyznanie nam kredytu są praktycznie nikłe.

Ciężko jest przewidzieć, jak długo będzie utrzymywała się taka sytuacja i kiedy banki złagodzą swoją politykę kredytową. Ale są też i dobre informacje. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych dla wnioskodawców z 25 proc. wkładem własnym wynosi już tylko 2,63 proc. Najniższe obecnie to 2,02 proc. - Widzimy tu znaczny spadek, który był spowodowany sytuacją epidemiologiczną naszego kraju, która miała wpływ na ekonomię. Zastosowane zmiany miały na celu ograniczenie ryzyka korekty cen na rynku nieruchomości, a także stworzenie kredytodawcom odpowiedniego zabezpieczenia – dodaje Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Kolejne obniżki stóp procentowych

W związku z pandemią Covid-19 Rada Polityki Pieniężnej już w I kwartale obniżyła stopy procentowe. Stopa referencyjna zatrzymała się na poziomie 0,5 proc., czyli o 1 pkt. proc. niżej niż miało to miejsce w ciągu ostatnich 5 lat. To działanie miało na celu poprawę i stabilizację sytuacji finansowej Polaków i stanowiło element „pakietu ratunkowego” w kryzysowej sytuacji. W II kwartale nastąpiła trzecia z kolei obniżka stóp procentowych do poziomu 0,1 pp., w celu dalszego ożywiania gospodarki.  Zdecydowana większość kredytów hipotecznych to kredyty oparte na oprocentowaniu zmiennym i ta obniżka powoduje spadek wysokości rat kredytowych, co jest zdecydowanie dobrą informacją dla konsumentów. Obniżka stawki WIBOR[5] do poziomu ok. 0,26 pp. powoduje zmniejszenie się raty kredytowej o ok. 15-20 proc. w stosunku do stóp procentowych sprzed wybuchu pandemii. Z uwagi na powyższe fakty, osoby zainteresowane zaciągnięciem kredytu hipotecznego powinny rozważyć kredyt z oprocentowaniem stałym. Trzeba być świadomym tego, że w najbliższym czasie sytuacja na rynku będzie się rozwijać w sposób dynamiczny, a kredyt hipoteczny stanowi zobowiązanie z reguły na kilkadziesiąt lat. Oznacza to, że jeżeli zdecydujemy się na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, to jego wartość na przestrzeni tych kilkudziesięciu lat może zwiększyć się na tyle, że koszt kredytu może urosnąć do niespłacalnego dla nas poziomu.

Ceny nadal rosną

Jeżeli chodzi o ceny nieruchomości, prognozuje się, że znaczące zmiany pokaże dopiero kolejny kwartał. Jak wynika z danych Metrohouse i Gold Finance, na rynku pierwotnym, ceny wzrosły we wszystkich 6 monitorowanych miastach[6]. Najwyższe wzrosty zaobserwowano w Gdańsku i Łodzi. Jeżeli chodzi o rynek wtórny, ceny nieruchomości plasują się na podobnym poziomie. Na tle całej analizowanej szóstki, wybija się Kraków, gdzie klienci decydowali się na zakup drogich mieszkań.

– Jak pokazuje Indeks Cen Mieszkań[7] zwiększa się różnica pomiędzy wartością realną – skorygowaną przez wskaźnik inflacji, a nominalną, co ma związek z postępującą inflacją. Ceny cały czas rosną, jednak ta tendencja słabnie. W największych miastach nie widać jeszcze znaczących obniżek cen, ale niemal wszędzie trend wzrostowy został zahamowany. Dla osób, które zdecydują się na zakup mieszkania pozytywnym aspektem jest fakt, że zdecydowanie zwiększyła się otwartość sprzedających na negocjacje. Zwykle sprzedający startują z wysoką ceną, ale przedłużający się proces sprzedaży wpłynął na to, że już na etapie ekspozycji nieruchomości, sprzedawcy chętnie obniżają ceny, a szczególnie, jeżeli pojawia się osoba poważnie zainteresowana zakupem – tłumaczy Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Osłabiony popyt, w tym także ten dotyczący zakupów inwestycyjnych, ograniczenia sanitarne, niepewność przyszłości oraz ciągłe zaostrzanie polityki kredytowej przez banki, w pewnym momencie mogą jednak przyczynić się do korekt na rynku. Cały czas obserwowana jest sytuacja związana z poziomem bezrobocia. Prognozy zaprezentowane na Europejskim Kongresie Finansowym mówią o recesji naszego kraju – PKB w tym roku skurczy się o 4,3 proc., a bezrobocie wzrośnie z 3,3 do 7,5 proc. Jeżeli będzie nadal utrzymywało się na wysokim poziomie, to jak najbardziej stanie się jednym z czynników kształtujących ceny na rynku nieruchomości – przyczyni się prawdopodobnie do ich spadku.

 

 

[1] 26 pkt. Podstawą do opracowania Indeksu Popytu jest zarejestrowana przez Agentów Metrohouse aktywność klientów zgłaszających zainteresowanie zakupem mieszkania. Indeks Popytu obrazuje reakcję potencjalnych kupujących nieruchomości na decyzje gospodarcze i sytuację w sektorze finansowym.

[2] Barometr Metrohouse i Gold Finance, Najnowsze dane z rynku mieszkaniowego i kredytów hipotecznych. Wydanie 5, II kw. 2020.

[3] Wartości po usunięciu duplikatów, czyli wielu ogłoszeń dotyczących tego samego mieszkania.

[4] Barometr Metrohouse i Gold Finance, Najnowsze dane z rynku mieszkaniowego i kredytów hipotecznych. Wydanie 5, II kw. 2020.

[5] Referencyjna wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. Stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom.

[6] Wrocław, Kraków, Warszawa, Poznań, Gdańsk, Łódź.

[7] Dane: Barometr Metrohouse i Gold Finance. Indeks cen mieszkań jest skonstruowany na podstawie koszyka średnich cen transakcyjnych dla sześciu największych miast w Polsce. Za każdym razem analizie poddawane są typowe transakcje dla rynku mieszkaniowego, z pominięciem transakcji znacznie wykraczających poza typowe parametry dotyczące standardu, ceny
i powierzchni mieszkania.