Mieszkanie pod wynajem – jak dobrze w nie zainwestować?

Od marca 2015 roku stopy procentowe utrzymywane są na rekordowo niskim poziomie. Jak wynika z przewidywań analityków, pierwszych zmian możemy spodziewać się dopiero w przyszłym roku. W tej sytuacji, znalezienie atrakcyjnych alternatyw do oszczędzania na produktach bankowych może okazać się szczególnie ważne. Rozwiązaniem może być inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem. Wyjaśniamy, o czym powinien pamiętać każdy początkujący inwestor, który chce ulokować w ten sposób swój kapitał.

Czy inwestycja w mieszkanie jest dla mnie?

Inwestycja w nieruchomość może być dobrym wyborem dla osób posiadających duże oszczędności, szukających w miarę stałych, długoterminowych zysków. Posiadając najemcę naszego lokalu, co miesiąc będziemy bowiem otrzymywali czynsz. Przed decyzją o zakupie mieszkania warto jednak wziąć pod uwagę również negatywny scenariusz, w którym nasz lokal nie zawsze będzie cieszył się zainteresowaniem. Wtedy wszystkie koszty stałe, takie jak np. opłaty czy podatki, będziemy musieli pokrywać z własnych oszczędności. – Kiedy zadajemy sobie pytanie, czy inwestycja w mieszkanie jest dla nas dobrym rozwiązaniem, powinniśmy mieć świadomość, że wiąże się ona nie tylko z szansą na zyski, ale również z ryzykiem strat finansowych – wskazuje Marcin Krasoń, ekspert ZFPF, Home Broker. – Mieszkanie może nie być wynajęte od razu po jego nabyciu, a wymagać również ponoszenia dodatkowych kosztów – generalnego remontu w celu zwiększenia jego atrakcyjności czy napraw, w przypadku poważnych usterek. Bezpiecznie jest założyć, że lokal będzie generować przychody tylko 10-11 miesięcy w roku. Pozostałe 2-1 miesiąc spędzimy na poszukiwaniu najemcy – mówi Marcin Krasoń, ZFPF.

Zależność wydaje się prosta – im szybciej uda się zrównać przychody z inwestycji z naszym wkładem finansowym, tym jej opłacalność będzie wyższa.

Nieruchomość ma znaczenie

Kluczowym aspektem w ocenie opłacalności inwestycji w mieszkanie na wynajem, jest szczegółowa analiza wybranej przez nas nieruchomości. To ona będzie bowiem warunkować możliwe do uzyskania zyski: to, jak wysoki będzie czynsz, oraz ile funduszy będziemy musieli „włożyć” w inwestycję na starcie. – Analizując konkretną nieruchomość, warto spojrzeć na nią z perspektywy potencjalnych najemców. Jeśli myślimy o studentach, lokal może mieć mniejszą powierzchnię i podstawowe umeblowanie. Młode osoby zwykle nie potrzebują również dużych kuchni czy jadalni. Natomiast bardzo ważna będzie dla nich cena wynajmu oraz lokalizacja mieszkania, czyli jego skomunikowanie z centrum czy ośrodkami naukowymi. Gdy chcemy natomiast wynająć mieszkanie rodzinie z dziećmi, zdecydujmy się na większy metraż oraz bliskość infrastruktury, z której mogą skorzystać: szkół czy przedszkoli, parków, placów zabaw. Bez względu na to, w którą grupę będziemy celować, warto rozważyć zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Z naszych obserwacji wynika, że najemcy częściej poszukują nowych lokali. Wybierając mieszkanie z ‘krótką historią’ w nowoczesnym budownictwie, mają bowiem pewność, że po przeprowadzce nie spotka ich żadna przykra niespodzianka np. w postaci awarii instalacji elektrycznej czy przeciekających rur – komentuje Mirosław Łoziński, Prezes Zarządu Grupy Waryński S.A.

Wybierając lokalizację naszej inwestycji, warto zastanowić także się nad perspektywami rozwoju danej dzielnicy. – Otoczenie parków i deptaków, szybki dostęp do komunikacji publicznej, liczne punkty usługowe w pobliżu oraz sfery odpoczynku, to wyznaczniki idealnej lokalizacji dla osób ceniących komfort miejskiego życia – komentuje Mirosław Łoziński, Waryński S.A. – Kupno mieszkania w dzielnicy, która spełnia te oczekiwania i przesłanki, że w najbliższych latach nadal będzie się dalej rozwijać, daje szanse na zwiększenie zysków w przyszłości. Dobrym przykładem takiej lokalizacji może być np. warszawska Wola, której popularność rośnie z miesiąca na miesiąc – dodaje Łoziński.

Jak sfinansować inwestycję

Nie zawsze musimy sfinansować zakup mieszkania pod inwestycję w całości z naszych oszczędności. Możemy wspomóc się kredytem hipotecznym. – Decydując się na finansowanie mieszkania inwestycyjnego kredytem, należy uwzględnić fakt, że rekordowo niskie stopy procentowe nie pozostaną z nami na zawsze. Kredyt zaciągniemy zapewne na 20 czy 30 lat, a tymczasem za kilka lat raty mogą istotnie wzrosnąć. Warto więc policzyć np. czy inwestycja nadal nam się będzie opłacała, gdyby oprocentowanie kredytu wzrosło z obecnych ok. 4% do 6% – wskazuje Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Kolejną istotną rzeczą w przypadku tego rodzaju inwestycji jest posiadanie odpowiedniej poduszki finansowej. – Może się zdarzyć, że przez pewien okres nie znajdziemy osoby zainteresowanej naszym mieszkaniem. W tym czasie będziemy musieli jednak opłacać czynsz, a także ratę kredytu, jeśli sfinansowaliśmy zakup z pomocą banku. Oszczędności powinny pozwolić nam przetrwać taki okres. Poza tym pamiętajmy, że nieruchomości to inwestycje o niskiej płynności, czyli w razie problemów nie da się wypłacić pieniędzy zainwestowanych w mieszkanie w ciągu kilku dni. Znalezienie kupca nierzadko trwa kilka miesięcy. Lepiej więc nie inwestować wszystkich oszczędności w nieruchomości. Cześć z nich powinna pozwalać na to, aby można było z nich skorzystać w dowolnej chwili – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.

Rynek nieruchomości pozostaje jednym z bardziej atrakcyjnych sposobów na pomnażanie posiadanych oszczędności. Warto z niego korzystać z głową, a w razie wątpliwości, zgłosić się do sprawdzonego eksperta finansowego.